Сносить ли здание из-за кадастровой ошибки?

Автор: Ирина Кондратьева

Здание заняло 22 квадратных метра соседнего участка. Владелец незаконно занятой земли пошел отстаивать свои права в суд. Там указали: дело в кадастровой ошибке, и в требованиях признать здание незаконным строением и снести его отказали. Почему отказ – незаконный и как следовало поступить судам, разобрались в Коллегии по гражданским спорам ВС.

Ошибочка вышла

Сосед Александра Григоренко* Сергей Бабченко* был владельцем земли, предназначенной под строительство индивидуальных гаражей. На трёх участках, которые находились между обувной фабрикой и городской электроподстанцией, Бабченко построил здание. Строение заняло не только его территорию, но и залезло на землю соседа. Как выяснилось позже, оно заняло 22 квадратных метра, принадлежащих Григоренко.

Последнего подобное положение дел не устроило. Он обратился в суд, требуя признать здание Бабченко самовольной постройкой и снести его. Иск он направил в Октябрьский районный суд Республики Башкортостан. Там в удовлетворении требований отказали. Смежные границы между земельным участком истца и его соседа накладываются друг на друга в результате кадастровой ошибки, обратили внимание в суде, сославшись на заключение кадастрового инженера. Но требований об исправлении кадастровой ошибки Григоренко не заявлял.

С таким выводом согласились и в апелляции – Верховном суде Республики Башкортостан. Рассмотревшая дело «тройка» в апелляционном определении отметила: истец может защитить свои права, подав отдельный иск, а пока он не просил исправить ошибку, то и об удовлетворении требований речи нет.

Без эксперта не обойтись

Но в Верховном суде, где в итоге оказалось дело, такой вывод сочли ошибочным. Члены коллегии по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова в определении по делу напомнили положения п. 46 Постановления Пленума № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Там говорится, что в случае, когда речь идет об иске о нарушении права путем возведения здания, суд должен установить, соблюдались ли при возведении этого здания градостроительные и строительные нормы. В случае, если нормы не соблюдены, это и будет основанием для удовлетворения иска.

Другими словами, чтобы правильно разрешить дело, нижестоящие суды должны были установить, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и интересы других лиц – например, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т. д. «От этого и зависит решение суда – в том числе о признании объекта строительства самовольной постройкой, которую надо снести. Сделать это можно было, назначив по делу строительно-техническую экспертизу, о чем нижестоящие суды не подумали. При этом суд указал на наличие кадастровой ошибки, но не обосновал в решении, почему это обстоятельство важно для разрешения спора, обратили внимание судьи ВС. Они отменили апелляционное определение по делу и отправили дело на новое рассмотрение в ВС Башкортостана. Там дело (дело № 33-2330/2017) пока не рассмотрели.

Указание на то, что для разрешения спора необходимо проверить соблюдение градостроительных норм и правил, с одной стороны, избыточно: возведение постройки на участке, не предоставленном для строительства, уже является достаточным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, отмечает Александр Баженов, юрист Saveliev, Batanov and partners. Но с другой стороны, считает он, это может быть попыткой ВС сформулировать подход, по которому нижестоящим судам необходимо устанавливать в том числе и соблюдение градостроительных норм и правил, оценивая, есть ли основания признать постройку самовольной – даже когда не доказан факт её возведения на участке, который не был для этого предоставлен. Формально же истец всё сделал правильно, полагает эксперт: если правообладатель обнаружил на своем участке постройку, никаких разрешений на возведение которой не давал, он может обратиться с иском, потребовав признать постройку самовольной и обязать лицо, которое ее возвело, снести здание.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Автор: https://pravo.ru/story/view/137498/?cl=N